06.12.2018
В рекламе новостроек — объявления о предновогодних акциях: «цена ОТ стольких-то тысяч рублей». И цифра там фигурирует очень привлекательная, явно ниже рынка. Неужели повезло и вы наконец-то нашли квартиру мечты? Подарок от застройщика к наступающему Новому году? Не спешите ликовать.


Очень дешевый метр

Вот, например, строчка из рекламного фотоблока от подмосковного застройщика: «Очень выгодная цена от 50 тыс. руб./кв. м. Наши квартиры самые светлые. Беспроцентная рассрочка. Звоните!».

Вы радостно прикидываете, что скоро с выгодой купите так нужную вам однушку на 40 квадратов, умножаете одно на другое и думаете, что вам хватит двух миллионов рублей. Как бы не так! На самом деле «ваша» квартира будет стоить два с половиной лимона.

А вообще разница между рекламной и истинной ценой метра может отличаться в несколько раз — и в два, и в три, и в пять. И все потому, что продавцы недвижимости в рекламных объявлениях приводят цену метра… самой большой квартиры, 4 — 5-комнатной. Таков закон рынка: чем квартира больше, тем метр в ней дешевле. А наиболее дорогой метр — в однушке или студии, то есть в самом мелком по площади жилище.

— Если покупатель видит, что застройщик обещает жилье от N тысяч рублей за квадратный метр, то он может смело умножать это число на 100 — среднюю площадь большой квартиры, и тогда ему станут понятны примерные расценки в проекте, — поясняет Роман Сычев, генеральный директор Tekta Group.

Другая, еще более распространенная манера продавцов — указывать в рекламном объявлении цену квартиры, но тоже минимальную — «ОТ». Например: «Квартира от 1,5 млн. рублей. Подземный паркинг. Рядом парк и метро». На деле оказывается, что в корпусе всего одна квартира более-менее соответствует заявленной цене и это студия площадью 22 квадратных метра на первом этаже. А цены на нужную вам однушку начинаются от 3 с гаком миллионов рублей. Причем «гак» приличный — 300 — 400 тысяч.


Прибавьте 15 процентов

— В рекламе обычно фигурирует стоимость наиболее крупных или самых маленьких квартир, хотя спрос нацелен на золотую середину, — комментирует Роман Сычев. Действительно, большинство потребителей интересуется квартирами с компактными, но не микроскопическими площадями, удобной рациональной планировкой, с приятным видом из окна и не на крайних этажах. Самые ходовые квартиры у публики — двухкомнатные. Намного ли востребованная недвижимость дороже разрекламированной?

— Все, конечно, очень индивидуально, универсального рецепта нет, — объясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум». — Практика показывает, что самые востребованные квартиры могут быть на 10 — 15% дороже наиболее доступных по цене.


Она такая одна

Представим несколько иную ситуацию — покупателю нужна та самая дешевая квартира из рекламы, допустим, за миллион. Может ли случиться так, что покупатель звонит и выясняет, что рекламные квартиры кончились? Вполне. Потому что, как правило, их в жилом комплексе вообще было не так много и они быстро распродаются, например, недели за две. А рекламная кампания планируется и просчитывается на месяц вперед, и получается, что баннеры, стенды, фотоблоки и ролики не успевают за продажами и продолжают завлекать клиентов. Бывает, что застройщик решил увеличить цены на объекте, а реклама транслирует устаревшие цены.

Порядочные продавцы избегают таких ситуаций, так как клиенты начинают жаловаться в интернете, что их обманывают, а это отражается на репутации девелопера.

Умный застройщик или риэлторское агентство, которое с ним работает, старается делать так, чтобы практически на любом этапе покупатель мог найти приемлемую для себя квартиру, в том числе и наиболее бюджетную.


Что скрывает большая скидка

Пока еще не все объявили о новогодних бонусах, но, по оценке Марии Литинецкой, можно говорить, что средняя предновогодняя скидка в нынешнем сезоне — это 7 — 10%. Максимум 15%.

А если предлагают больше — допустим, от 20%? За большими дисконтами может скрываться острая необходимость ускорить продажи в проекте, который плохо продается и едва строится из-за недостатка средств. Риск для покупателя — средства могут так и не собрать. Да и плохо продаются обычно объекты по каким-то причинам: сложности с транспортной доступностью или какие-то еще подводные камни.

Еще одна скидочная хитрость. Иногда застройщики в рекламных материалах оперируют размером скидки не в процентах от стоимости квартиры, а в денежной сумме.

— Скажем, предлагается приобрести квартиру с экономией в миллион рублей, — рассказывает Роман Сычев. — Столь круглая сумма, конечно, привлекает внимание покупателей, однако впоследствии выясняется, что это скидка 10%, которая предоставляется на единственный в проекте пентхаус с соответствующей ценой.

Скидка может даваться на квартиры, которые плохо продаются: угловые, со странной планировкой, окнами на кладбище, на первых и последних этажах.

Бывает, что неважно продаются хорошие квартиры. Причина — их в жилом комплексе переизбыток. Например, слишком много двухкомнатных. Тогда застройщик тоже дает на них скидку.

В домах, предназначенных для массового покупателя, разница между минимальной и максимальной стоимостью метра обычно составляет 30 — 35%. В домах бизнес-класса цены могут различаться на 50% и больше.

Выбирая для рекламной кампании впечатляющие цифры, продавцы недвижимости вас не обманывают. Такие скидки и такие цены у них действительно есть, просто, скорее всего, вам они не подойдут. Вам надо найти нормальную квартиру по приемлемой цене, лучше со скидкой в 3 — 5%. Для этого придется проанализировать цены в районе, сопоставить цены на конкретные объекты. Непременно нужно увидеть «шахматку» — полную ценовую раскладку по квартирам — и вживую пообщаться с консультантами из офиса продаж.